Pozwolenie na budowę – jak uzyskać?

Zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

W myśl przepisów zawartych w wymienionej ustawie:

„Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Jak uzyskać pozwolenie na budowę w przypadku, gdy działka, na której mamy zamiar budować dom, jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

W sytuacji, gdy działka, na której mamy zamiar wybudować dom, jest objęta aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), uzyskanie pozwolenia na budowę nie powinno stwarzać problemu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego wskazującym kierunki rozwoju gminy, jak również zawierającym wytyczne w sprawie racjonalnego zagospodarowania przestrzennego gminy.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się m.in.:

• usytuowania budynków w zabudowie osiedlowej,
• zasady kształtowania zabudowy,
• usytuowanie budynku na działce,
• wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej,
• minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej,
• maksymalną wysokość zabudowy,
• gabaryty obiektów.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy określa się również tak szczegółowe elementy zagospodarowania, jak np. kolor dachów budynków, wysokość i sposób ogrodzeń oraz materiały, z jakich mogą być wykonane ogrodzenia.

Przeczytaj: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Aby rozpocząć roboty budowlane, budowę domu bądź inną inwestycję na działce, dla której w MPZP określono przeznaczenie – na cele budowlane, należy uzyskać prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę (Art. 28 Ust. 1 Ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

Decyzję o pozwoleniu na budowę, na wniosek właściciela działki, wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej starostwa, w obszarze którego położona jest działka budowlana.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę należy w starostwie, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej, złożyć stosowny wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Druk wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju: LINK.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

1. Cztery egzemplarze projektu budowlanego podpisane przez osobę sporządzającą projekt i posiadającą stosowne uprawnienia budowlane.
   Sporządzony przez architekta projekt budynku nie może odbiegać od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
   Zgodność projektu budynku z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy jest przedmiotem oceny służb starosty przeprowadzanym na etapie sprawdzenia dokumentów dołączonych do wniosku o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.
2. Zaświadczenie projektanta (projektantów) o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego.
3. Oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
4. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
5. W przypadku robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków bądź na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, do wniosku o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Projekt budowlany

Projekt budowlany powinien być sporządzony na aktualnej kopii mapy zasadniczej obejmującej:

1. określone granice działki lub terenu, jej usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
2. projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne,
3. stosownie do potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych,
4. w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
5. informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przeczytaj: Projekt budowlany domu po nowelizacji przepisów w 2020 r.

Decyzja o pozwoleniu na budowę

Starosta przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę:

1. sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. przeprowadza ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Starosta w trakcie czynności kontrolnych sprawdza również pozyskane przez inwestora, wymagane przepisami szczególnymi, pozwolenia, uzgodnienia oraz opinie innych organów.

Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być wydana w terminie ustalonym w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, czyli bez zbędnej zwłoki.

W decyzji o pozwoleniu na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej, w razie potrzeby:

1. określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,
2. określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,
3. określa terminy rozbiórki:
   a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,
   b) tymczasowych obiektów budowlanych;
4. określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie,
5. zamieszcza informację o obowiązkach i warunkach, wynikających z art. 54 lub art. 55 Ustawy Prawo budowlane

Wydana przez starostę decyzja o pozwoleniu na budowę podlega uprawomocnieniu.

Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego, decyzją prawomocną jest decyzja ostateczna, której nie można zaskarżyć do sądu.

Zawiadomienie o zamiarze przystąpienia do robót budowlanych

Uprawomocnienie się decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest jednoznaczne z możliwością rozpoczęcia robót budowlanych.

Aby móc ostatecznie, bez naruszenia prawa, rozpocząć roboty budowlane, należy o zamiarze przystąpienia do tych robót zawiadomić organ nadzoru budowlanego. Zawiadomienie o zamiarze przystąpienia do robót budowlanych należy przedłożyć staroście, na co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem tych robót.

Pozwolenie nie zawsze jest konieczne

Pełen katalog robót budowlanych, dla których niezbędne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane określa również te roboty budowlane, których rozpoczęcie wymaga jedynie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno – budowlanej.

Zgłoszenia, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno – budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może – w drodze decyzji, wnieść sprzeciw.

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

Kiedy wygasa decyzja o pozwoleniu na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Co w sytuacji, gdy nie ma MPZP

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego jest instrumentem planowania przestrzennego. Zadaniem decyzji jest zachowanie ładu przestrzennego gminy.

W decyzji o warunkach zagospodarowania przestrzennego, podobnie jak w MPZP, ustala się zasady prowadzenia zabudowy, określa elementy zagospodarowania działki w taki sposób, aby w połączeniu z obszarem, który posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie został zaburzony ład przestrzenny.

Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego stanowi niezbędny załącznik wniosku o pozwolenie na budowę dla robót budowlanych, dla których decyzja o pozwoleniu na budowę jest niezbędna.

Przeczytaj również: Decyzja o warunkach zabudowy – jak uzyskać?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
3. Ustawa z dnia z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego.

Foto: Pixabay.com